LUẬT QUANG CHÍNH

Vững pháp lý - chắc thành công


Chủ nhà (Bên cho thuê) có phải miễn giảm tiền thuê do dịch Covid 19 không?

01/10/2021 15:48 68 lần Chuyên mục: Tin tức

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐƯỢC GIẢI ĐÁP TRONG THỜI GIAN GIÃN CÁCH XÃ HỘI DO DỊCH COVID 19

1.Hỏi: Kính chào Luật sư, 

Tình hình dịch bệnh Covid 19 đang kéo dài như hiện nay thì câu hỏi nào Luật sư thường gặp nhất khi khách hàng tìm tới VP ạ?

Trả lời:

Chào chị, Covid 19 trong thời gian này là vấn đề của toàn thế giới, trong có có Việt Nam. Là văn phòng luật sư, chúng tôi thường tư vấn cho doanh nghiệp, người dân các câu hỏi như: Điều kiện đi đường, vận chuyển; Chế độ trợ cấp, chế độ bảo hiểm xã hội; vấn đề ngừng việc, chấm dứt hợp đồng lao động, hợp đồng đặt cọc, không thực hiện được hợp đồng vv….

2. Hỏi: Vâng, thưa LS, do đa số các ngành nghề đều ngưng hoạt động trong thời gian dài nên hiện nhiều khách hàng đặt câu hỏi như sau:

Chủ nhà có nghĩa vụ phải giảm/miễn tiền thuê nhà/phòng trọ/mặt bằng kinh doanh không? Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng do Covid 19?

Trả lời:

Vâng, là một Công ty Luật có nhiều năm cung cấp dịch vụ tư vấn về hợp đồng và bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai. Qua hai đợt dịch Covid-19, chúng tôi đã hỗ trợ cho hàng chục các nhân, doanh nghiệp giải quyết các vấn đề liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thuê nhà, đất.

Liên quan đến câu hỏi của chị, trước hết cần quan tâm hai nội dung sau:

Một là, các bên có ký kết hợp đồng không, hợp đồng quy định như thế nào về các trường hợp bất khả kháng, sự kiện ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng…

Hai là, thiện chí của các bên trong việc thương lượng, thoả thuận thực hiện hợp đồng đó như thế nào.

Từ đó chúng ta sẽ có hướng giải quyết phù hợp.

3. Hỏi: Vâng, Luật sư có nhắc đến sự kiện Bất khả kháng (BKK):

Vậy sự kiện BKK là gì thưa Luật sư và Covid 19 có phải là sự kiện BKK hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 của Bộ luật Dân sự 2015 thì một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng khi đáp ứng ba điều kiện sau:

– Là sự kiện khách quan (xảy ra ngoài tầm kiểm soát và không phụ thuộc vào sự tác động của bất cứ bên nào trong hợp đồng).

– Là sự kiện không lường trước được (chính đáng và tại thời điểm xác lập nghĩa vụ hợp đồng, không thể thấy hoặc dự đoán trước sự kiện đó sẽ xảy ra).

– Là sự kiện không thể khắc phục được (bên bị ảnh hưởng không thể khắc phục hoặc ngăn chặn sự kiện đó xảy ra, mặc dù đã áp dụng tất cả các biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép).

Hậu quả khi chịu ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng được pháp luật quy định tại Khoản 2 Điều 351 của Bộ luật Dân sự 2015 rằng bên vi phạm hợp đồng có thể được miễn trách nếu bên đó vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng.

Theo tôi, Dịch Covid 19 có thể được xem là sự kiện bất khả kháng, tuy nhiên tuỳ vào từng trường hợp cụ thể: loại hợp đồng, mức độ ảnh hưởng, các bên đã làm gì sau khi sự kiện BKK xảy ra (có thực hiện thông báo cho bên kia không, có nỗ lực bằng mọi cách giảm ảnh hưởng của sự kiện BKK hay không,vv…) thì khi đó mới xem xét áp dụng.

4. Hỏi: Ngoài ra,

Pháp luật còn có quy định nào khác liên quan đến Covid 19 để điều chỉnh vấn đề này không luật sư?

Trả lời:

Ngoài Sự kiện BKK, Covid 19 có thể được xem là một sự kiện làm hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 là một quy định mới nhằm cân bằng lợi ích của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng trong bối cảnh nhiều sự kiện về tự nhiên, kinh tế, xã hội, dịch bệnh ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh.

Cụ thể, Khoản 1 quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện:

– Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

– Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

– Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

– Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

– Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Khoản 2 quy định: Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Khoản 3 quy định: Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

– Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

– Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Và một số quy định khác…

5. Hỏi: Thưa Luật sư, vậy

Khi nào thì Toà án tuyên chấm dứt/ thay đổi hợp đồng?

Trả lời:

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong hợp đồng thuê, nếu Bên Thuê đã đầu tư chi phí lớn để kinh doanh nhà hàng thì có thể yêu cầu Toà án sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

6. Hỏi:

Luật sư có lời khuyên nào cho Bên Thuê và Bên Cho Thuê?

Trả lời:

Chúng ta không thể phủ nhận sự ảnh hưởng nặng nề của Covid 19, đặc biệt là kinh tế.

Vì vậy, đối chiếu quy định của pháp luật với hoàn cảnh dịch Covid-19 như hiện nay. Chúng tôi nhận thấy luật khuyến khích và đề nghị các bên ưu tiên thương lượng lại với nhau, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp để tiếp tục thực hiện hợp đồng theo nguyên tắc win-win (đôi bên cùng có lợi).

Nếu việc đàm phán không đạt kết quả, luật có quy định các bên có quyền yêu cầu Toà án chấm dứt/sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền lợi các bên (trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản). Tuy nhiên, với kinh nghiệm thực tiễn chúng tôi khuyến nghị các bên không nên lựa chọn con đường Toà án vì nó mất rất nhiều thời gian, chi phí và thiệt hại cho cả hai bên, không có lợi cho bất kỳ bên nào.

Bản thân Bên Cho thuê hay Bên Thuê hiện nay cũng đều có khó khăn của mình. Vì vậy, để hợp đồng được tiếp tục thực hiện trong giai đoạn này, hai bên cần có thiện chí chia sẻ, mỗi bên chịu thiệt một chút để đi tới thống nhất một phương án chi trả mặt bằng thuê hợp lý hơn. Đối với thời gian miễn, giảm tiền thuê, phương án miễn giảm tương ứng với thời gian Bên thuê chịu ảnh hưởng của Covid-19 là một phương án phù hợp.

LIÊN HỆ TƯ VẤN VỚI LUẬT SƯ TẠI VĂN PHÒNG LUẬT GIA VINH

Hotline: 0905798868                hoặc           0909286999

Email: luatgiavinh@gmail.com

Văn phòng luật sư uy tín tại Đồng Nai:

D57 đườngN4, KP 1, P.Bửu Long, TP. Biên Hòa, Đồng Nai.

 

Chúng tôi có văn phòng luật sư tại các huyện, thị xã của tỉnh Đồng Nai, chỉ cần bạn gọi điện, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ!

Chủ nhà (Bên cho thuê) có phải miễn giảm tiền thuê do dịch Covid 19 không?
Vui lòng cho 5 sao ủng hộ chúng tôi tiếp tục chia sẻ !
Bài viết liên quan
error: Content is protected !!