LUẬT QUANG CHÍNH

Vững pháp lý - chắc thành công


Luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng

21/05/2019 09:54 352 lần Chuyên mục: Dịch vụ luật sư doanh nghiệp , Dịch vụ luật sư đầu tư

Kính gửi: CÔNG TY TNHH TRIỀU ĐẰNG VIỆT NAM

Sau khi nhận được Email ngày 24/07/2015 và ngày 25/07/2015 của Quý Công ty gửi Công ty chúng tôi yêu cầu tư vấn đối với Hợp đồng nhận thầu Số XC/ZY/HĐNT2015-07-12, Công ty tư vấn Luật tại Biên Hòa xin có một số ý kiến tư vấn như sau:

Hợp đồng Số XC/ZY/HĐNT2015-07-12 do Quý Công ty gửi cho công ty chúng tôi đã có những nội dung cơ bản. Tuy nhiên, hợp đồng này vẫn còn một số vấn đề cần Quý Công ty chỉnh sửa và bổ sung như sau:

1. Về hình thức hợp đồng

  • Về tên hợp đồng: Quý Công ty sử dụng tên hợp đồng là “HỢP ĐỒNG NHẬN THẦU” là chưa phù hợp. Vì nội dung hợp đồng là Quý Công ty giao cho Bên B (Công ty TNHH Thiệu Ngân) thi công công trình xây dựng nhà xưởng Hân Xương Triều Đằng, bản chất là hợp đồng xây dựng nên Quý Công ty nên đặt tên cho hợp đồng này là “HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG” Hoặc “HỢP ĐỒNG THI CÔNG CÔNG TRÌNH NHÀ XƯỞNG HÂN XƯƠNG TRIỀU ĐẰNG” để phù hợp với pháp luật Việt Nam hiện hành.
  • Về căn cứ pháp lý:

+ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP về Quản lý chất lượng công trình đã hết hiệu lực ngày 15/04/2013 và được thay thế bằng Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 về Quản lý chất lượng công trình và Thông tư số 09/2014/TT-BXD sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 15/2013/NĐ-CP.

+ Thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/07/2005 đã được sửa đổi bổ sung bằng Thông tư số 27/2009/TT-BXD ngày 31/07/2009 Hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượng công trình có hiệu lực từ ngày 15/09/2009;

+ Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 25/02/2002 Hướng dẫn hợp đồng trong hoạt động xây dựng đã hết hiệu lực ngày 02/09/2007 và những nội dung này hiện nay được hướng dẫn tại Thông tư số 08/2010/TT-BXD Hướng dẫn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng có hiệu lực ngày 15/09/2010.

Trên cơ sở Công ty tư vấn Luật tại Biên Hòa đã nêu ở trên, Quý Công ty cần cập nhật căn cứ pháp lý đang có hiệu lực theo quy định của pháp luật Việt Nam. Ngoài ra, đây là hợp đồng xây dựng nên ngoài các căn cứ Quý Công ty nêu trên, Quý Công ty cân nhắc bổ sung thêm các căn cứ sau đây:

  • Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006;
  • Luật Thương mại 2005 được Quốc hội ban hành ngày 14/06/2005, có hiệu lực ngày 01/01/2006;
  • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội ban hành ngày 18/06/2014 có hiệu lực từ 01/01/2015;
  • Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/5/2010 của Chính phủ về hợp đồng trong hoạt động xây dựng được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 207/2013/NĐ-CP ngày 11/12/2013;

+ Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình có hiệu lực 01/07/2015;

  • Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 hướng dẫn quản lý chất lượng công trình xây dựng; và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng hiện hành khác;

Ngoài ra, Quý công ty có thể thêm căn cứ: Căn cứ vào nhu cầu của Công ty TNHH Triều Đằng Việt Nam (Bên A) và năng lực thực tế của Công ty TNHH Thiệu Ngân (Bên B).

Về thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng: Quý Công ty cần quy định cụ thể thời gian, địa điểm ký kết hợp đồng để nếu tranh chấp xảy ra sẽ rõ ràng về thời gian và địa điểm ký kết hợp đồng, không làm ảnh hưởng đến thời hiệu khởi kiện của Quý Công ty. Theo hợp đồng số XC/ZY/HĐNT2015-07-12 thì Quý Công ty nên bổ sung địa điểm và xác định địa điểm ký hợp đồng là tại Quý Công ty: Công ty TNHH Triều Đằng Việt Nam.

Về thẩm quyền ký kết của hai bên: Quý Công ty cần ghi đầy đủ thông tin của mình và Bên B vào hợp đồng, xác định rõ người có thẩm quyền ký kết hợp đồng để tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu do không đúng thông tin các bên và người ký hợp đồng không có thẩm quyền.

Người có thẩm quyền ký kết hợp đồng Số XC/ZY/HĐNT2015-07-12 của Bên B là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Thiệu Ngân. Quý Công ty kiểm tra kỹ bà Lương Thị Mộng Thu – Chức vụ Giám đốc có phải là đại điện theo pháp luật Công ty TNHH Thiệu Ngân không, trường hợp không phải đại diện theo pháp luật thì phải có Giấy ủy quyền, nội dung Giấy ủy quyền phải nêu rõ người được ủy quyền có quyền ký kết hợp đồng nói trên.

2. Về nội dung hợp đồng

– ĐIỀU I: NỘI DUNG HỢP ĐỒNG

+ Khoản 1: Quý Công ty nêu Bên A đồng ý giao cho Bên B thực hiện thi công “Công trình xây dựng đất thuê nhà xưởng Hân Xương Triều Đằng” theo ý kiến chúng tôi là chưa rõ ràng. Quý Công ty nên cân nhắc sử dụng cách gọi đối tượng của hợp đồng cho phù hợp hơn, ví dụ: “Công trình nhà xưởng Hân Xương Triều Đằng” hoặc “Xây dựng và sửa chữa nhà xưởng Hân Xương Triều Đằng”.

Quý Công ty quy định “Nội dung chi tiết: xem bảng báo giá” là chưa phù hợp. Vì Bảng báo giá chỉ thể hiện nguyên vật liệu, thiết bị để lắp đặt chứ không thể hiện các hạng mục thi công. Nên nội dung chi tiết là xem Bảng Hạng mục công trình và thuyết minh công trình mà Quý Công ty gửi cho công ty chúng tôi, đồng thời kèm theo bảng báo giá, Bản vẽ thiết kế,vv… để thuyết minh rõ các công việc Bên B cần thực hiện. Đồng thời, Quý Công ty cũng cần nêu cụ thể phần công việc mà Bên B có trách nhiệm thực hiện bao gồm tư vấn, thiết kế, thi công, thủ tục pháp lý và tất cả các giấy phép khác liên quan đến tất cả các hạng mục của công trình. (Nội dung Bảng Hạng mục công trình và thuyết minh công trình chúng tôi sẽ đề cập rõ ở phần cuối bản tư vấn này).

+ Về Bảng báo giá: Quý Công ty cần quy định rõ Bảng báo giá do bên nào cung cấp; nội dung bảng báo giá phải bao gồm các nội dung của nhà sản xuất nào, quy cách, chất lượng, số lượng, chủng loại như thế nào, giá cả,vv… Nếu nguyên vật liệu có biến động về giá thì quy định Bên B không được tăng giá.

Mặt khác, Quý công ty cũng cần quy định các nguyên vật liệu do Bên B cung cấp phải được Bên A kiểm tra, đủ số lượng và chất lượng mới cho đưa vào sử dụng thi công; Trường hợp nếu Bên B cung cấp nguyên vật liệu không đúng chủng loại, không đạt chất lượng thì Quý Công ty sẽ giải quyết như thế nào.

+ Khoản 2: Giá trị hợp đồng Quý Công ty nên quy định ở điều khoản riêng, trong đó bao gồm tất cả các nội dung về giá trị hợp đồng. Quý Công ty nên quy định giá trên là giá trọn gói đã bao gồm tất cả các nguyên vật liệu, thiết bị, máy móc, chi phí quản lý, thuế, phí, lệ phí, chi phí xin các loại giấy phép liên quan đến công trình hay Quý Công ty cung cấp những nguyên vật liệu, vật tư, thiết bị nào. Hoặc một số vật tư Quý Công ty thì Quý Công ty cũng cần nêu rõ và tính giá trị để xác định giá trị hợp đồng rõ ràng.

+ Quý Công ty nên chú thích cụ thể hơn (Đã bao gồm thuế VAT 10%).

+ Quý Công ty ghi chú cho phần xin giấy phép khá đầy đủ và chi tiết, tuy nhiên những quy định này lại có phần bất lợi cho Quý Công ty. Quý Công ty nên cân nhắc liệt kê cụ thể các giấy tờ liên quan thuộc trách nhiệm của Bên A cần cung cấp. Trên cơ sở đó, Bên B có trách nhiệm chuẩn bị và tiến hành các hồ sơ, thủ tục còn lại, Quý Công ty sẽ tránh rủi ro trong việc thiếu hồ sơ, tăng chi phí và tránh tình trạng Bên B lấy lý do Quý Công ty không cung cấp đủ giấy tờ liên quan để không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc xin các loại giấy phép.

– ĐIỀU II: PHƯƠNG THỨC VÀ HÌNH THỨC THANH TOÁN

+ Quý Công ty đã quy định theo hướng có lợi là có thể lựa chọn một trong hai hình thức thanh toán. Tuy nhiên cần quy định rõ hình thức chuyển khoản, chuyển vào số tài khoản cụ thể để tránh tranh chấp và vướng mắc trong việc thanh toán về sau. Ví dụ: “thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào số tài khoản Bên B đã nêu ở phần đầu trang đầu hợp đồng này”. Đối với việc thanh toán bằng tiền mặt, Quý Công ty cũng cần quy định rõ ai là người trực tiếp nhận thanh toán, khi thanh toán bằng tiền mặt cần những điều kiện nào đối với Bên B. Tuy nhiên theo quy định hiện hành số tiền giao dịch hơn 20 triệu VNĐ là phải thanh toán thông qua phương thức chuyển khoản tại Ngân hàng, xin đặc biệt chú ý.

+ Đối với các đợt thanh toán, Quý Công ty quy định hơi sơ sài, chưa ràng buộc trách nhiệm của Bên B đối với mỗi đợt thanh toán và có nhiều rủi ro có thể phát sinh. Về các đợt thanh toán, Quý Công ty cần lưu ý các vấn đề sau:

  • Quý Công ty nên ghi rõ khoảng thời gian nào Bên B được đề nghị thanh toán, khi muốn yêu cầu thanh toán, Bên B phải cung cấp các giấy tờ nào thì mới được thanh toán (Biên bản nghiệm thu, Giấy đề nghị thanh toán.vv…). Sau khi Quý Công ty nhận được đầy đủ các giấy tờ trên thì trong vòng bao nhiêu ngày sẽ tiến hành thanh toán. Quý Công ty lưu ý quy định các nội dung này theo hướng có lợi cho Quý Công ty, kéo dài thời gian thanh toán phòng khi Quý Công ty gặp khó khăn về tài chính và theo hướng ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm Bên B.
  • Trong từng đợt thanh toán, Quý Công ty cần nêu rõ khi hoàn thành xong hạng mục nào hoặc giai đoạn nào thì sẽ được thanh toán bao nhiêu giá trị hợp đồng và việc thanh toán luôn bảo đảm là bằng hoặc thấp hơn giá trị thực tế nhằm tránh bất lợi cho Quý Công ty khi xảy ra tranh chấp và cũng tránh trường hợp bên B lợi dụng việc được thanh toán trước khiến Quý Công ty bị phụ thuộc.
  • Đợt 1 Quý Công ty thanh toán 30% giá trị đơn hàng, theo ý kiến của chúng tôi là quá nhiều và sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi Bên B chưa thi công, chưa có khối lượng sẽ khiến Quý Công ty dễ phụ thuộc, Bên B chậm trễ thi công hoặc Bên B không thi công thì việc đòi lại tiền tạm ứng tốn rất nhiều thời gian, chi phí. Quý Công ty nên giảm số tiền tạm ứng và quy định Bên B phải tập trung máy móc, nguyên vật liệu chuẩn bị thi công tại hiện trường mới thanh toán, có thể thanh toán trước hoặc sau để tránh trường hợp Bên B chậm trễ thi công vì lý do nào đó mà Quý Công ty chậm thanh toán.
  • Tổng đợt 1 và đợt 2, Bên B hoàn thành 70% tiến độ công trình mà Quý Công ty thanh toán 75% cũng gây bất lợi cho Quý Công ty tương tự như chúng tôi đã nêu ở trên.
  • Đợt 4 Quý Công ty đã giữ lại 5% giá trị hợp đồng bảo hành công trình. Tuy nhiên Quý Công ty nên quy định cụ thể hơn, 5% giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán sau thời gian bảo hành 12 tháng. Trong thời gian này nếu có bất kỳ hư hỏng, xuống cấp nào thì Bên B phải tiến hành tu sửa, khắc phục theo thông báo của Bên A hoặc trong thời hạn nhất định (5 đến 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo). Trong trường hợp Bên B không tiến hành sửa chữa, khắc phục kịp thời thì Bên A có quyền yêu cầu các đơn vị khác sửa chữa, khắc phục hoặc tự sửa chữa, khắc phục. Mọi chi phí sẽ do Bên B chi trả hoặc Bên A sẽ tự động khấu trừ vào tiền bảo hành.

Trường hợp Bên B không đồng ý đợt thanh toán cuối cùng thì Quý Công ty có thể quy định theo hướng yêu cầu Bên B phải mở chứng thư bảo lãnh không hủy ngang đối với thời gian bảo hành để ràng buộc trách nhiệm bảo hành của Bên B và yêu cầu Bên B cung cấp chứng thư bảo lãnh trước khi tiến hành thanh toán.

  • Các đợt thanh toán Quý Công ty nên tính cụ thể số tiền cụ thể tương đương với số % giá trị hợp đồng, số tiền bằng chữ, chú thích đã bao gồm thuế VAT 10%.

+ Phần lưu ý: Như chúng tôi đã nêu ở trên, vì Bên B là bên thi công nên ở mỗi đợt thanh toán Quý Công ty quy định rõ ngoài việc Bên B phải cung cấp hóa đơn, Quý Công ty cần bổ sung yêu cầu Bên B cung cấp giấy đề nghị thanh toán, biên bản nghiệm thu,vv… trước khi thanh toán. Thời gian thanh toán Quý Công ty có thể thỏa thuận kéo dài hơn để chủ động hơn về mặt tài chính.

+ Để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, Quý Công ty nên quy định thêm điều khoản đảm bảo theo hướng bên B phải mở chứng thư bảo lãnh Ngân hàng không huỷ ngang tại Ngân hàng (với giá trị …% của hợp đồng). Trước khi yêu cầu thanh toán, Bên B phải có trách nhiệm cung cấp chứng thư bảo lãnh để đảm bảo cho việc thực hiện cho toàn bộ giá trị hợp đồng hoặc cho từng đợt thanh toán, bao gồm cả thời gian bảo hành.

– ĐIỀU III: TRÁCH NHIỆM HAI BÊN

+ Khoản 3.1: Quý Công ty quy định trách nhiệm của Bên A là chỉ định ông Vũ Quảng Toàn là chủ nhiệm công trình. Theo chúng tôi, Quý Công ty chỉ nên quy định Bên A có trách nhiệm cử cán bộ làm chủ nhiệm công trình chứ không nên chỉ đích danh một người để có thể dễ dàng trong việc phân công người thực hiện công việc trên. Vì trong quá trình thi công có thể xảy ra những sự việc ngoài ý muốn khiến Ông Vũ Quảng Toàn không thể thực hiện được công việc thì Quý Công ty sẽ gặp khó khăn trong việc cử một người khác hoặc Bên B có thể không chấp nhận. Quý Công ty có thể sử dụng Quyết định phân công hoặc bổ nhiệm độc lập với hợp đồng này và quy định trách nhiệm Bên B phải tiếp nhận và phối hợp thực hiện.

+ Khoản 3.2: Quý Công ty nên cân nhắc quy định thời hạn nghiệm thu phù hợp và có lợi nhất cho Quý Công ty. Đối với quy định nếu quá thời hạn nghiệm thu thì xem như được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì Quý Công ty xem xét bổ sung thêm quy định trừ trường hợp Bên A có lý do chính đáng thì có thể kéo dài thời hạn nghiệm thu.

+ Quý công ty cần bổ sung thêm một số quyền của mình: Quyền tổ chức cuộc họp định kỳ hoặc không định kỳ liên quan đến công tác thi công công trình, thảo luận tiến độ công trình, phối hợp thay đổi công trình; quyền yêu cầu Bên B tăng cường nhân công, máy móc và công cụ phục vụ thi công khi thấy cần thiết để đảm bảo tiến độ; được quyền yêu cầu thay thế nhân sự Bên B nếu thấy không đủ năng lực,…

+ Khoản 3.3: Quý Công ty quy định Bên B không được chuyển giao gói thầu cho nhà thầu phụ, nhưng Quý Công ty nên quy định theo hướng nghiêm khắc hơn, trường hợp Bên B vi phạm thì xem như vi phạm hợp đồng, Bên A có quyền chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng (…% giá trị hợp đồng vi phạm) và buộc Bên B bồi thường thiệt hại. Hoặc Quý Công ty cân nhắc trường hợp Bên B có thể giao cho nhà thầu phụ thi công nhưng đảm bảo được chất lượng và tiến độ thì có thể quy định như Quý Công ty đã đưa ra.

+ Khoản 3.4: Quý Công ty cần bổ sung quy định trường hợp Bên B chưa nắm rõ các hạng mục và yêu cầu về thiết kế, kỹ thuật phải kết hợp với Bên A làm rõ và thống nhất trước khi thi công. Trong quá trình thi công nếu phát hiện bản vẽ có sai sót phải gửi thông báo bằng văn bản cho Bên A kèm theo đề xuất chỉnh sửa để hai bên thống nhất.

+ Khoản 3.5: Quý Công ty phải chỉ rõ “các quy định của công trình” là các quy định nào, do ai ban hành; “yêu cầu hợp lý” là yêu cầu như thế nào. Quý Công ty nên quy định cụ thể để xác định các yêu cầu của mình có thể đưa ra để thống nhất từ trước, tránh trường hợp Bên B không thực hiện đúng yêu cầu vì cho rằng nó không hợp lý.

+ Khoản 3.6: Quý Công ty cần quy định cụ thể hơn về “sự cố an toàn” là những sự cố gì, Quý Công ty có thể liệt kê các trường hợp như: tai nạn lao động, cháy nổ, đình công, vv… Và Bên B phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật.

+ Khoản 3.7: Bên cạnh quy định về mức phạt khi nhân viên Bên B lấy cắp bị phát hiện thì Quý Công ty cần bổ sung buộc Bên B khắc phục hậu quả do việc mất cắp gây ra và bồi hoàn giá trị tài sản mất cắp.

+ Khoản 3.8: Vì điều khoản về trách nhiệm của Bên B là điều khoản rất quan trọng trong hợp đồng này vì nó đảm bảo ràng buộc trách nhiệm của Bên B, buộc Bên B thực hiện nghiêm túc hợp đồng và tạo lợi thế cho Quý Công ty trong trường hợp có tranh chấp xảy ra dù tự thỏa thuận hay giải quyết thông qua Tòa án. Vì vậy, Quý Công ty cần quy định chi tiết hơn và bổ sung một số trách nhiệm của Bên B như sau:

  • Cung cấp tiến độ công trình theo định kỳ hoặc không định kỳ theo yêu cầu của Bên A;
  • Đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, đúng thiết kế, phù hợp với các quy định, quy trình và các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam;
  • Nghiêm chỉnh chấp hành quy định của pháp luật và quy định liên quan đến thi công công trình như: pháp luật về Lao động, pháp luật về Xây dựng và các quy định về an toàn lao động, vệ sinh lao động, an ninh trật tự, bảo vệ môi trường;
  • Bên B phải chấp hành các quy định về việc sử dụng điện, nước…;
  • Bên B có trách nhiệm xin các giấy phép cần thiết để được phép thi công tại công trình (nếu có). Bên B phải thực hiện bàn giao lại cho Bên A các giấy tờ nói trên trong thời hạn … ngày mà không được viện bất cứ lý do gì để giữ lại;
  • Khi có tai nạn lao động xảy ra, Bên B phải hoàn toàn chịu trách nhiệm, chủ động giải quyết cho lao động của mình và phải thông báo bằng văn bản cho Bên A trong thời gian nhanh nhất nhưng không quá 02 ngày, trong đó nêu rõ: lí do, mức độ thiệt hại, biện pháp bồi thường hoặc khắc phục;
  • Bên B phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thi công công trình mà gây thiệt hại cho Bên A cũng như bên thứ ba;
  • Hoàn trả lại tiền Bên A đã trả trước, chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại cho Bên A trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng,…”

– ĐIỀU IV: THAY ĐỔI

+ Khoản 4.2: Quý Công ty nên bổ sung điều khoản này để ràng buộc trách nhiệm thực hiện của Bên B: “… và Trong thời gian một tuần lập và đưa ra bản chi tiết phát sinh để đưa Bên A xác nhận, nếu không xem như Bên B đã bỏ qua khoản thanh toán cho hạng mục phát sinh và vẫn phải thực hiện những sự thay đổi theo thông báo của Bên A”.

+ Khoản 4.3: Quý Công ty nên bổ sung thêm theo hướng thanh toán sau khi nghiệm thu toàn bộ công trình: “Các khoản thanh toán tăng giảm được hai bên thống nhất quyết toán sau khi công trình được nghiệm thu toàn bộ”.

– ĐIỀU V: CÔNG TÁC QUẢN LÝ

+ Khoản 5.1: Ngoài yêu cầu về quy cách, số lượng, Quý Công ty cần bổ sung thêm các yêu cầu liên quan để đảm bảo vật tư đạt chất lượng và yêu cầu của Quý Công ty đưa ra như: nhà cung cấp, chất lượng, chủng loại và đáp ứng các tiêu chuẩn về chất lượng do Bên A đưa ra.

+ Khoản 5.2: Quý Công ty nên quy định rõ hơn và ràng buộc trách nhiệm Bên B. Tất cả vật tư phải được phân loại, sắp xếp, bảo quản. Đối với những chủng loại vật tư do Bên A cung cấp, Bên B phải có trách nhiệm sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích. Trường hợp Bên B sử dụng vật tư không đúng mục đích, gây lãng phí, thất thoát thì Bên B phải khắc phục hậu quả và bồi thường tổn thất.

+ Khoản 5.3: Quý Công ty quy định: “Đối với những vật tư hay những hạng mục công trình khác, Bên B có trách nhiệm phối thi trong công tác bảo vệ và quản lý…” Quý công ty sử dụng từ “phối thi” là không phù hợp. Quý Công ty có thể thay thế bằng từ “phối hợp” và quy định rõ “vật tư và công trình khác” là vật tư và công trình nào. Quý Công ty có thể quy định: “Bên B có trách nhiệm phối hợp bảo vệ, quản lý tất cả vật tư và hạng mục khác trong phạm vi công trường”.

+ Khoản 5.4: Quý Công ty nên bổ sung thêm quy định Bên B phải thực hiện công tác vệ sinh hiện trường, thu dọn phế liệu, rác thải và hoàn thành trước khi nghiệm thu toàn bộ và bàn giao mặt bằng hoàn thiện cho Bên A.

  Quý Công ty cần bổ sung thêm điều khoản về việc đưa vật tư, thiết bị ra, vào công trường. Trong đó Quý Công ty quy định việc đưa vật tư, thiết bị vào công trường phải có sự kiểm tra chất lượng, số lượng và ký nhận thì mới được đưa vào công trường và sử dụng; đồng thời việc đưa vật liệu, thiết bị ra khỏi công trường cũng phải được sự đồng ý của Bên A.

– ĐIỀU VI: NGHIỆM THU CÔNG TRÌNH

+ Khoản 6.1: Quý Công ty nên cân nhắc nghiệm thu từng hạng mục sau khi hoàn thành hay toàn bộ hạng mục. Vì xét thấy hợp đồng thi công nhiều hạng mục khác nhau và nhiều yêu cầu khá phức tạp đối với từng hạng mục, theo chúng tôi Quý Công ty nên nghiệm thu sơ bộ từng hạng mục để có thời gian và nghiệm thu chi tiết hơn, sau đó khi toàn bộ các hạng mục thi công hoàn tất, Quý Công ty sẽ nghiệm thu tổng thể. Như vậy sẽ đảm bảo nghiệm thu hoàn chỉnh và nếu có sai sót của Bên B sẽ thuận lợi trong thỏa thuận, khắc phục.

+ Khoản 6.2: Quý Công ty đưa ra thời gian Bên B tiến hành sửa chữa là 5 – 7 ngày, nhưng Quý Công ty cần quy định thêm trong vòng bao nhiêu ngày kể từ ngày phát hiện sai sót, khiếm khuyết Bên B phải tiến hành sửa chữa. Ngoài ra, trong trường hợp việc sửa chữa cần thêm thời gian, Bên B phải thông báo bằng văn bản và được Bên A đồng ý nhưng không quá … ngày.

+ Trong trường hợp có thay đổi công trình (thay đổi thiết kế, vật tư, vv…) thì Quý Công ty cần quy định Bên B phải thông báo bằng văn bản cho Bên A trong thời gian nhất định (khoảng 2 đến 3 ngày) và phải được hai bên thống nhất trước khi thực hiện và việc nghiệm thu bàn giao cũng dựa trên những thống nhất đó.

+ Vì đây là hợp đồng xây dựng bao gồm cả sửa chữa và xây dựng mới nên công tác nghiệm thu công trình là rất quan trọng, Quý Công ty cần bổ sung thêm điều khoản quy định về điều kiện nghiệm thu, bàn giao công trình.

  • Về điều kiện nghiệm thu, Quý Công ty cần quy định sau khi bên B thi công hoàn thành, bên B có trách nhiệm thông báo bằng văn bản trước thời hạn nhất định (… ngày). Điều kiện nghiệm thu Quý Công ty phải ghi rõ trong hợp đồng, thông qua phụ lục hợp đồng hoặc bổ sung vào Bảng Hạng mục công trình và thuyết minh công trình. Trong đó chỉ rõ từng yêu cầu cụ thể (càng chi tiết càng tốt) đối với từng hạng mục.
  • Trước khi yêu cầu thanh toán, Bên B phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của công trình, biên bản nghiệm thu phải được người có thẩm quyền ký và đóng dấu.  

– ĐIỀU VII: KỲ HẠN TIẾN ĐỘ CÔNG TRÌNH

+ Khoản 7.1 Thời hạn thi công: Quý Công ty nên quy định cụ thể ngày hoàn thành là ngày tính theo dương lịch hay ngày làm việc thực tế. Mặt khác, Quý Công ty cũng nên quy định thêm những trường hợp bất khả kháng do thiên tai, bão lụt,vv… thì thời hạn thi công được tính như thế nào để tránh tranh chấp về sau. Chúng tôi nêu một số nội dung để Quý Công ty tham khảo:

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra mang tính khách quan và nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên như động đất, bão, lũ, lụt, lốc, sóng thần, lở đất; hoả hoạn; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh,… và các thảm hoạ khác chưa lường hết được, sự thay đổi chính sách hoặc ngăn cấm của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.

Việc một bên không hoàn thành nghĩa vụ của mình do sự kiện bất khả kháng sẽ không phải là cơ sở để bên kia chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng có nghĩa vụ phải:

  • Tiến hành các biện pháp ngăn ngừa hợp lý và các biện pháp thay thế cần thiết để hạn chế tối đa ảnh hưởng do sự kiện bất khả kháng gây ra.
  • Thông báo ngay cho bên kia về sự kiện bất khả kháng xảy ra trong vòng 7 ngày ngay sau khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, thời gian thực hiện hợp đồng sẽ được kéo dài bằng thời gian diễn ra sự kiện bất khả kháng mà bên bị ảnh hưởng không thể thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng của mình”.

Trên cơ sở nội dung chúng tôi đã nêu, quý Công ty cân nhắc về việc bổ sung quy định về sự kiện bất khả kháng này vào hợp đồng để khi xảy ra tranh chấp, các bên dễ dàng thương lượng giải quyết.

+ Khoản 7.2: Quý Công ty cần xem lại ngày khởi công: “ngày 7 tháng 28 năm 2015”  là không chính xác. Mặt khác, Quý Công ty quy định “thời gian thi công vượt quá thời hạn nghiệm thu trên 7 ngày” là chưa rõ ràng. Thời gian thi công Quý Công ty quy định là 45 ngày đối với cải tạo khu nhà xưởng, 45 ngày đối với thi công các hạng mục còn lại (tại Khoản 7.1) , thời gian nghiệm thu không quá 30 ngày (tại Khoản 3.2) vậy hai thời gian này có liên quan gì với nhau? Quý Công ty xem xét quy định rõ ràng để không tranh chấp về thời gian thi công và nghiệm thu.

– Hợp đồng Số XC/ZY/HĐNT2015-07-12 Quý Công ty chỉ mới quy định khấu trừ 0,1% tổng giá trị công trình mỗi ngày vượt quá khi Bên B chậm hoàn thành đúng thời hạn nhưng chưa quy định phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi Bên B vi phạm hợp đồng. Quý Công ty cân nhắc bổ sung quy định nội dung này thành điều khoản riêng trong hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm Bên B theo hướng:

+ Nếu Bên B vi phạm về thời gian thực hiện hợp đồng, không hoàn thành khối lượng công việc theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì Bên B vi phạm hợp đồng. Bên B phải chịu phạt vi phạm hợp đồng với mức …% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm thời hạn cho mỗi ngày trễ hạn và bồi thường thiệt hại cho bên A (nếu có). (tổng mức phạt tối đa không quá 8% phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm theo quy định tại Điều 301 Luật Thương mại 2005).

+ Quý Công ty nên ghi rõ quy trình chấm dứt, tạm ngưng và giải quyết việc chấm dứt hợp đồng sao cho có lợi nhất, tránh việc Bên B vì không có lợi nhuận, không đủ năng lực thi công, lợi dụng việc chấm dứt hợp đồng để gây thiệt hại, ảnh hưởng đến công trình của Quý Công ty.

+ Nếu Bên B không đảm bảo chất lượng công trình thì phải có trách nhiệm sửa chữa, bảo hành, Bên B không tiến hành đúng thời gian yêu cầu của Bên A thì phải bồi thường tổn thất do việc sửa chữa, chịu phạt hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại.

– Ngoài ra, trong hợp đồng trên Quý Công ty nên quy định riêng biệt thêm các điều khoản nhằm bảo đảm nội dung rõ ràng, đầy đủ, chi tiết, đảm bảo quyền lợi cho Quý Công ty và ràng buộc trách nhiệm đối với Bên B như: Điều khoản về cung cấp điện nước; Điều khoản về nội quy lao động; Điều khoản về bảo vệ môi trường; Điều khoản về tuyển dụng lao động,vv…

– ĐIỀU VIII: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

+ Khoản 8.2: Quý Công ty quy định khi có tranh chấp sẽ đưa ra Tòa Kinh tế Bình Dương giải quyết là không phù hợp quy định của pháp luật. Trường hợp hợp đồng được ký kết xảy ra tranh chấp thì điều khoản trên vô hiệu. Quý Công ty nên thỏa thuận lại Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là: “Tòa án nhân dân có thẩm quyền tại tỉnh Bình Dương sẽ là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên”.

+ Khoản 8.5: Quý Công ty nên bổ sung thêm xác định: “Hợp đồng được lập thành 04 bộ bao gồm tiếng Việt và tiếng Hoa có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 02 bộ. Trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc không thống nhất về nội dung sẽ lấy tiếng Việt làm chuẩn

Về Bảng Hạng mục công trình và thuyết minh thi công

Bảng hạng mục công trình và thuyết minh thi công của Quý Công ty đã thể hiện rõ các hạng mục sửa chữa và xây mới, chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến bổ sung như sau:

– Quý Công ty cần thống nhất chính tả phần tiếng Việt, ngôn ngữ và đơn vị của các hạng mục.

– Vì nhiều hạng mục công trình và mỗi hạng mục công trình lại có các vật tư kèm theo, các yêu cầu kỹ thuật và chất lượng khác nhau nên nội dung thuyết minh phải thể hiện đầy đủ các nội dung: Các công việc cần tiến hành khi sửa chữa, thi công; Vật tư sử dụng cho hạng mục đó (quy cách, số lượng, chất lượng, nhà cung cấp,vv…); Yêu cầu về chất lượng trước khi tiến hành nghiệm thu;vv… Quý Công ty đã đề cập trong Bảng hạng mục công trình và thuyết minh thi công nói trên nhưng chưa cụ thể, một số nội dung chưa rõ ràng như:

+ Hàng 1: Tôn tái sử dụng cho tường bao hai bên hông trái phải nhà xưởng là Bên B tiến hành hay Quý Công ty tiến hành.

+ Hàng 6: Sơn khung kèo sắt cần đảm bao những yêu cầu gì?

+ Hàng 8: Tu sửa toàn bộ nền nhà xưởng là tu sửa như thế nào? Đổ bê tông, láng lại nền hay chỉ sửa lại những chỗ hư hỏng?

+ Hàng 9: Xây kín bằng gạch ống thì có yêu cầu gia cố và sơn bề mặt hay không?

+ Hàng 16: Gắn mới cửa nhà xưởng thì cửa này do bên nào cung cấp, có yêu cầu kỹ thuật khác ngoài bề dày 4cm, 3 bản lề, sơn màu vàng nhạt?

+ Hàng 20: Kiểm tra sửa chữa bể trữ nước thì yêu cầu kiểm tra những bộ phận nào, kiểm tra vấn đề gì?

+Hàng 22: Công tác vệ sinh toàn bộ mương thoát nước bao gồm những hoạt động gì?

+ Hàng 27: Công tác tu sửa đường khu vực nhà xưởng thì yêu cầu tu sửa như thế nào, chất lượng sau khi hoàn thành như thế nào? vv…

– Quý Công ty đặc biệt lưu ý và cân nhắc mô tả kỹ lưỡng, đặc biệt là yêu cầu sau khi hoàn thành để tiến hành nghiệm thu. Trước khi Bên B tiến hành thi công, Quý Công ty nên phối hợp với Bên B tiến hành kiểm tra toàn bộ các hạng mục cần sửa chữa, xác định cụ thể bao nhiêu cái cần thay, bao nhiêu cái cần sửa chữa để thống nhất các công việc cụ thể cần tiến hành. Quý Công ty cần quy định rõ các vấn đề này, tránh trường hợp Bên B không tu sửa, tu sửa chưa đạt yêu cầu mà Quý Công ty không thể yêu cầu Bên B sửa chữa lại; Bên B chưa kiểm tra mà nói đã kiểm tra; những hạng mục cần thay thế nhưng Bên B cho rằng vẫn còn sử dụng được, không cần thay thế;vv…

Kiến nghị:

– Trước khi ký kết hợp đồng, Quý Công ty cần kiểm tra thật kỹ năng lực thi công của Bên B có đảm bảo thực hiện được hợp đồng này hay không. Vì đây là hợp đồng sửa chữa và xây dựng nhà xưởng có giá trị lớn, nhiều hạng mục, kết hợp cả công tác kiểm tra, sửa chữa, thay thế và xây dựng mới nên đòi hỏi phía đối tác phải có đủ nguồn lực về tài chính, máy móc thiết bị, công nhân, nhân viên kỹ thuật,vv… để đáp ứng yêu cầu hoàn thành trong thời hạn 90 ngày cho tất cả các hạng mục mà Quý Công ty đưa ra.

Nếu Quý Công ty không kiểm tra kỹ năng lực của Bên B, sau này Bên B không thực hiện được hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến tiến độ cũng như chất lượng công trình, xảy ra tranh chấp phát sinh gây bất lợi cho Quý Công ty.

– Trên cơ sở những nội dung mà chúng tôi tư vấn, Quý Công ty cân nhắc chỉnh sửa các điều khoản cho phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng nhu cầu, lợi ích của Quý Công ty trong việc ký kết hợp đồng Số XC/ZY/HĐNT2015-07-12. Những nội dung chúng tôi tư vấn cho Quý Công ty nhằm hoàn thiện thêm hợp đồng, quy định theo hướng có lợi cho quý Công ty, đảm bảo ràng buộc trách nhiệm đối với bên kia cũng như hạn chế các rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng. Nên quý Công ty cần đàm phán để đối tác chấp thuận các điều khoản của Quý Công ty đưa ra tại hợp đồng nói trên.

Trên đây là những nội dung mà Công ty tư vấn luật tại Biên Hòa – Quang Chính Luật – Gia Vinh Luật tư vấn cho Quý Công ty. Nội dung chúng tôi tư vấn dựa trên các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm Quý Công ty gửi câu hỏi. Nếu cần hỗ trợ thêm, mời Quý Công ty liên hệ lại:

Liên hệ Công ty tư vấn luật tại Biên Hòa – Quang Chính Luật – Gia Vinh Luật

Hotline: 0986 649 686, 0905 798 868

Email: luatgiavinh@gmail.com hoặc lsdunghcm@gmail.com

D57 đường N4, khu phố 1, phường Bửu Long, Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

(Sau lưng Tòa án TP. Biên Hòa, bên cạnh Thi hành án Dân sự TP.Biên Hòa)

Website: luatgiavinh.vn

Luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng
5 (100%) 2 votes
Bài viết liên quan
error: Content is protected !!