Luật sư đất đai Đồng Nai lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất dù thân thiết hay tin tưởng nhau như thế nào, thì khi đặt cọc mua bán nhà, điều tiên quyết là phải ký hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có giá trị pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp xảy ra trong quá trình mua bán. Luật sư tư vấn  nêu ra những lưu ý cơ bản sau:

I. Nắm vững 7 rủi ro khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Rủi ro liên quan đến quy hoạch: Nhà đất hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa… Ðiều đáng chú ý là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua – bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu cụ thể.
2. Rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu…
3. Rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp.
4. Nhà đất đang có tranh chấp, chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh.
5. Tư cách bên bán không đảm bảo: ví dụ như bên bán đang mắc nợ, thay đổi ý kiến trong quá trình bán…
6. Tư cách bên mua không đảm bảo, ví dụ khả năng thanh toán bị biến động, bên mua thay đổi ý định…
7. Cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ không đúng (ví dụ như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai…).

II. Phải tìm hiểu kỹ về các vấn đề liên quan đến nhà đất.

• Tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất.
• Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy tờ. Nếu có sai lệch thì sẽ gây khó khăn trong việc chuyển nhượng.
• Nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường hoặc thị trấn.
• Tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có sự tham gia ký kết của hai người.
• Nhà đất hiện có đang liên quan đến một giao dịch khác không như cầm cố bảo lãnh, ủy quyền hay được đặt cọc bởi một người khác. Nếu có thì chủ sở hữu buộc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi mới thực hiện các hợp đồng mua bán khác.
• Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán.
• Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hay không bởi chủ tài sản phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thực hiện mua bán.
• Tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như hệ thống cống cáp điện, cấp nước.
• Cần xác định đúng sản phẩm nhà đất mà bạn sắp mua.

III. Kỹ lưỡng trong việc ký Hợp đồng đặt cọc

Luật sư đất đai lưu ý người mua cần phải nhớ kiểm tra kĩ càng các nội dung chính quan trọng. Người bán đã nhận của người mua bao nhiều tiền và trong khoảng thời gian bao lâu nếu người mua không đưa đủ số tiền còn lại sẽ bị mất tiền cọc. Ngược lại, hợp đồng đặt cọc khi mua bán bất động sản cũng cần ghi rõ, người bán đã nhận bao nhiêu tiền cọc của người mua và nếu không giao đất đúng thời hạn thì sẽ phải bồi thường như thế nào?

Nếu bạn không có kinh nghiệm trong việc này bạn cần nhờ đến những nhà môi giới uy tín, họ sẽ tư vấn và đưa là lời khuyên tốt nhất cho bạn. Một thực tế trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ.

IV. Đặt cọc đúng cách thức 

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Khi đặt cọc cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ chặt chẽ thì sẽ dẫn đến các hiệu quả khó lường nên cần lưu ý:

• Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
• Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
• Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà.
• Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
• Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
• Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
• Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
• Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại…
• Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Bạn cần tư vấn thêm, vui lòng liên hệ:

LUẬT GIA VINH

Điện thoại: 0986 649 686 (Ls Dũng) – 090 579 8868 (Hotline)

Email: luatgiavinh@gmail.com

Địa chỉ: Số 1796 Đường Nguyễn Ái Quốc, phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Website : https://luatgiavinh.vn