Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Đồng Nai là một nhu cầu phổ biến vì hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, chủ quan khi ký hợp đồng đặt cọc. Ngày 14/5/2019, KH nhờ Luật sư tư vấn đối với Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 1/2 thửa đất, diện tích 112m2. Sổ chung hơn 200m2 trong đó 199m2 đất thổ cư (tọa lạc tại xã Thạnh Phú huyện Vĩnh Cửu). Thửa đất là sở hữu chung của 4 người, nhưng khi ký Hợp đồng đặt cọc chỉ 1 người ký. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Biên Hòa gửi khách hàng một thư tư vấn liên quan đến yêu cầu tư vấn về giao dịch tại Giấy nhận tiền cọc như sau:

I. Giao dịch tại Giấy nhận tiền cọc bị vô hiệu

Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp KH muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa đất nói trên phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

• Được sự đồng ý của những Người sử dụng đất còn lại;
• Đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013;
• Phải thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền;
• Phải thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, thỏa thuận đặt cọc và nhận cọc giữa KH và bên Mua không đảm bảo tính pháp lý vì những lý do sau đây:

Thứ nhất, Đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND ngày 30/01/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai và căn cứ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi đất tọa lạc thì tại thời điểm giao kết giấy đặt cọc, diện tích đất anh Giang dự định chuyển nhượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Lý do là tổng diện tích đất ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 199m2. Chiếu theo quy định diện tích tách thửa tối thiểu tại xã Thạnh Phú, huyện Vĩnh Cửu là 100m2. Vì thửa đất là sở hữu chung của 4 người nên không đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng.

Mặt khác, đối tượng trong giao dịch đặt cọc là Đất ở tại Nông thôn và nhà hiện hữu. Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không bao gồm tài sản là nhà. Do đó, hai bên không thể tiến hành được thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Căn cứ quy định của khoản 6 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 thì việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. Đối chiếu với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật sẽ bị vô hiệu.

Thứ hai, Hợp đồng đặt cọc không đảm bảo về điều kiện chủ thể tham gia giao dịch

Người có quyền sử dụng thửa đất số 80, tờ bản đồ 4 gồm có 4 người đồng sở hữu. Đây là trường hợp sở hữu chung theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, chủ thể tham gia xác lập giao dịch nhận cọc chỉ có KH. Vì vậy, nội dung thỏa thuận chưa đảm bảo ý chí của các chủ thể còn lại.

Thứ ba, Thửa đất thuộc trường hợp không thể thực hiện chuyển nhượng được. Bản thân KH muốn chuyển nhượng nhưng không thể thực hiện.

Căn cứ Văn bản số 16/VBTĐ-TNMT ngày 25/4/2019 về việc thẩm định nhu cầu chuyển mục đích thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường không thống nhất nhu cầu sử dụng đất của KH do không phù hợp theo Đồ án quy hoach xây dựng xã Thạnh Phú tỷ lệ 1/10.000. Việc không chuyển mục đích được là do quy hoạch, chính sách của nhà nước, là sự kiện bất khả kháng không phải do lỗi của bên chuyển nhượng.

II. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự bị vô hiệu

Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự bị vô hiệu:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
• Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Để yêu cầu bồi thường thiệt hại, bên yêu cầu phải chứng minh được lỗi của bên còn lại và chứng minh được thiệt hại cụ thể.

Trong giao dịch đặt cọc và nhận cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch. Do đó, Luật sư xét thấy, giao dịch vô hiệu do lỗi của cả hai bên nên bên nhận cọc chỉ có trách nhiệm hoàn trả lại cho bên đặt cọc số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng.

III. Luật sư tư vấn phương án giải quyết tranh chấp

Tại mục VI của Giấy nhận tiền cọc, hai bên đã thỏa thuận: Nếu sau 2 tháng, bên bán không công chứng được thì hai bên thỏa thuận lại. Đồng thời, ông Giang không thuộc trường hợp không bán, không chuyển nhượng mà vì thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng. Như vậy, việc thỏa thuận của hai bên phải dựa trên tinh thần thương lượng, thiện chí, phù hợp với quy định của pháp luật và không nhằm mục đích phá vỡ hợp đồng.

Do đó, để đảm bảo cho hợp đồng được thực hiện, bên nhận cọc phải có trách nhiệm chuyển nhượng cho bên nhận cọc khi diện tích đất dự định chuyển nhượng đủ điều kiện chuyển nhượng (nếu các đồng sở hữu còn lại cũng đồng ý). Trong trường hợp hai bên không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch, theo luật sư Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc hai bên nên thương lượng lại với nhau và bên nhận cọc hoàn trả lại cho bên đặt cọc số tiền đã nhận là 200.000.000 đồng.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi gửi anh/chị tham khảo liên quan đến việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

LUẬT GIA VINH

Điện thoại: 0986 649 686 (Ls Dũng) – 090 579 8868 (Hotline)

Email: luatgiavinh@gmail.com

Địa chỉ: Số 1796 Đường Nguyễn Ái Quốc, phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Website : https://luatgiavinh.vn